2023年金华楼市展望：供求带动楼市回温

2022年，是金华楼市极不平凡的一年。从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施，并受到疫情影响，金华今年的房地产市场迎来了巨大的挑战，金华楼市步入冷静期。

今年金华的房地产市场现状，放到几年前，或许很多人都不敢想象。

在今年金九银十熄火后，11月份，金华商品房成交量更是达到全年最低。

那么，2023年的金华房地产市场会是怎样？我们试从供求逻辑层面出发，一起探寻2023年金华楼市的破局之道。

住宅存量区域分化严重

今年10月，金华市自然资源和规划局公布了金华市区2022年度第三季度存量住宅用地信息，里面显示金华市区目前有房地产项目52个，存量住宅用地面积约340公顷，未销售房屋土地面积约149公顷，对比前两个季度的住房存量来看，明显看出金华各主要区域的未销售面积在不断减少。

从表中可以看出，金华婺城区、开发区、金东区和金义都市区的三季度未销售房屋土地面积均为减少趋势。从存量住宅用地面积来看，金义新区（金东区和金义都市新区）的存量呈增长趋势，其他地区均为持平或减少趋势。由此可见，除金义新区外，其他区域房地产新项目推进速度较慢，存量住房用地面积下降。尤其表现在江南和江北区域，因其土地供应量较少，且在售项目不多，随着原有项目不断去化，住房存量会越发不足，从需求上看，明年可能会率先升温。而对于婺城新区来说，因其本身庞大的存量基础，新项目房源供应少，反而能一定程度上促进原有项目的去化。以此推测，从库存上看，明年的房地产市场可能会在江南江北等核心区的带领下，会逐渐回温，金义新区（金东区和金义都市新区）会有较大的去化压力。拍地成为城投公司的主场中指研究院数据也显示，在2021年全国22城集中供地中，城投企业拿地占比逐批次明显提高。从拿地金额来看，在当年第一批次集中供地中，城投企业拿地金额占比为9%，第二三批次占比分别约为20%和30%。从金华拍地来看，2022年金华的土地市场看似热闹，实则空虚，在今年金华市区已经出让的42宗地块内，只有5宗地块是常规房企拿地，剩余37宗地块均为城投、交投等企业托底，不难发现，今年的土拍俨然是国家队的主场。

近年来，城投公司拿地的现象比较普遍，从理论上讲，城投公司拿地保证了土地不被流拍，增强了当地房地产市场的信心，同时也在冷淡市场行情下，增加了土地出让金和财政收入。但与此相随的是，因其开发经验不足，以及市场、政策等多方面影响，城投拿地的开发周期一般会很长，这一点从三江里、巢湖雅居等项目的开发中就能看出开发节奏慢的特点。近日，财政部印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号，以下简称“《通知》”）明确提出：“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

此次《通知》的颁布，无疑是城投公司拿地的一个政策紧箍。城投公司拿地体量巨大，在今年较冷淡行情下，一定程度上有助于当下房企项目的去化，但久而久之，特别是在明年，随着老项目不断去化，新项目又迟迟未推出，那么未销售房屋的土地面积将会按照今年一二三季度的趋势继续延展，在2023年呈现继续下滑趋势，极大可能会形成金华江南、江北等区域存量不足的局面。所以在当前背景下，金华将于12月23日集中出让四宗优质地块，为吸引开发商拿地，此次推地可谓诚意满满，二七、江南等区域都进行了推地，对于开发商而言，这或将是拿地上车的好机会，今年拿地，明年脱颖而出。

那对于城投公司来说，也在寻找破局之法，因其拿地的开工转化率不高，城投公司需要与有专业开发管理能力的房地产开发企业合作，实现项目的顺利推进，兑现土地价值。就在前不久，城投公司与滨江达成意向合作，共同开发多湖人民医院南侧地块。显然，这也是看到了多湖区域明年大概率会出现供应不足的局面，寻求的合理破局之道。明年楼市：短期平稳，长期升温供应量的减少导致供求关系不平衡，汽车行业便是一个典型例子。近两年，国内汽车芯片迎来了持续性的价格暴涨，不管是DSP等控制类芯片还是功率半导体，供应依然处于紧缺的状态，供货周期很紧张，从采购成本上来，有些芯片价格是往上走趋势。

而高端芯片仍然掌握在国外厂商手中，产能扩张速度仍然无法跟上需求上涨的速度，虽然目前国内芯片企业也都在朝着紧缺芯片领域尝试，但产品完善、“上车”也需要时间，短时间内起到的实际效果依然有限。回到金华的房地产市场，供求带动的房地产回温逻辑也有发生。2018年下半年，金华房地产在火热多年后，迎来了楼市冬天，土地流拍、月销归零等现象慢慢出现，但在2019年，随着多个品质项目开发入市和优质地块不断拍出，房地产市场慢慢回温，特别表现在2019年下半年，仅有9月份成交同比2018年下跌，其他月份均为涨势。

在“房住不炒”主基调下，明年大概率会继续推出实行“降息政策”，因城施策放松限制，增强2023年的房地产市场信心。多个区域出现库存持续下降，加上城投公司大规模拿地捂地，不难推测，明年部分区域将会出现供需关系失衡的现象，从而可能引发市场回温。以此预计，明年的房地产市场大概率会形成短期无明显变化，长期缓慢回温，商品房销售量价齐升的局面。这样的行情展望下，无论是开发商还是购房者，或许都是一个不错的机会。对于开发商而言，可以抓住今年12月最后一轮集中供地土拍，也可以积极与城投公司达成战略开发合作关系。而对于购房者而言，也可以在明年涨势前，看准项目提前上车。2023年的房地产市场究竟会如何，每个人可能都会有不同的判断，但万变不离其宗，我们要对房地产市场的变化做好准备。机会，总是留给有准备的人。