为防楼盘烂尾多地加强预售资金监管

广西、福建等多地加强了商品房预售资金的监管力度。


为防范房企资金链断裂、项目出现“烂尾”风险，广西壮族自治区住房和城乡建设厅近日印发《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》。


最新管理办法中，广西增加了房企在申请商品房预售许可前，应与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议的规定。获得预售许可之前，房企不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。


广西在政策中明确，房企申请预售许可，多层建筑应完成基础结构施工，高层建筑应完成主体结构三层以上，超高层建筑应完成主体结构十层以上。


除广西外，近期福建省及江苏宿迁、河南许昌、广西南宁等地，也出台了加强房地产项目预售资金监管相关措施。


福建省住房和城乡建设厅在近日发布的通知中明确，房地产管理部门要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要实施清单式管理，存在停工烂尾风险的，要加强实施应急处置。


对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停销售，暂停监管资金拨付，限期整改。限期未整改到位的，对违法违规行为处罚并予以公示，作为不良行为记入其信用档案，暂缓新办预售许可等。


诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，广西、福建等地出台加强预售资金监管措施，房企不得要求购房款存入非监管账户，意在保证预售资金能用于项目建设。


“新房实行预售制度，也伴随着烂尾楼的风险。这与预售监管账户并没有起到其监管作用，开发商出于自身的资金压力违规挪用预售资金有关。一旦房企在挪用预售资金之后仍无法缓解其现金流，导致相关项目的后期的建设资金不足，项目无法如期交付。”王小嫱称。


58安居客研究院院长张波指出，近两年各地较为密集出台了预售资金监管的政策，从政策方向来看，都是强化对预售资金监管，严格要求房企将购房款纳入监管账户，严禁预售资金“体外循环”，同时对于预售资金的提取和使用也有严格规定，包括资金使用的专项要求，并限制了公司抽调资金。


其进一步表示，这些措施与“保交楼”政策方向保持高度一致。预售资金的监管落实是“保交楼”推进的必要条件，保障预售资金及时纳入监管，有助于防止楼盘烂尾，是顺利推进项目建设交付的重要手段。


“也应关注到，各地监管的措施也并非要采取‘一刀切’的手段，通过‘保函’等方式实现有效监管和资金灵活使用，在当下市场亦值得关注，但首先依然是保障项目正常建设的有序进行，防止因监管不利导致项目建设不利，影响到购房人的实际利益。此外，在预售资金监管的同时，相关部门也加大了对优质房企的融资保障，有效提升行业的资金使用效率和健康发展水平。”张波称。


另值得一提的是，今年以来，河南、四川、安徽、山东等地先后提出试点现房销售。随着多地拟试点现房销售，关于商品房预售制的弊端，以及是否应持续推广现房销售，成为市场热议话题。


分析人士指出，一方面，试点现房销售或加快行业的优胜劣汰，是推进行业整体向好的一项举措，另一方面，此举可有效规避“烂尾”现象的产生，同时可更有力的保障购房者权益。但现房销售的难度在于，房地产行业是资金密集型产业，试点现房销售的项目，或面临较大的资金回笼压力。


“虽然各地不断放松楼市调控政策，但目前市场形势仍然不佳。现房销售对企业资金的要求将明显高于以往，对大部分房企来说，个别项目实施可行，在更大范围推行将加剧房企资金压力。”张波表示。


中指院指数事业部市场研究总监陈文静认为，未来进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。在全面推行现房销售面临难度的情况下，加强商品房预售资金管理，将成为各地重要的保障性措施。